FAQよくあるご質問

投資家が出資を行い、一定の許可要件を満たした事業者が不動産取引を営み、収益を投資家に配分する事業をいいます。不動産特定共同事業法は、1995年（平成7年）4月に不動産特定共同事業の健全な発展と不動産の投資に関する投資家保護を目的として施行されました。同法に基づく事業を行うためには、原則として、国土交通大臣又は都道府県知事の許可を受ける必要があり、事業の遂行に関し様々な要件が課されています。その基準を満たした事業者だけに不動産の小口化商品の組成・販売が許可されています。

【不動産特定共同事業者の許可要件】

1. 法人であること
2. 宅地建物取引業者であること
3. 資本金が1億円以上であること
4. 純資産額が資本または出資額の90％以上であること
5. 事務所ごとに不動産コンサルティングマスターなど、業務管理者を常置すること
6. 契約約款の内容が政令で定める基準に適合していること
7. 不動産特定共同事業を適確に遂行するに足る財産的基礎及び人的構成を有すること

民法667条に規定されている組合契約で、各事業参加者（投資家）が組合員として出資を行い、共同の事業を行う団体です。不動産特定共同事業法では、不動産特定共同事業の１つとして「任意組合型」が規定されています。事業参加者（投資家）が任意組合契約に基づき共同出資をしたうえで、専門家（サンフロンティア不動産）に業務の執行を委託して不動産取引を営み、そこから生じた収益を事業参加者に分配することを事業の内容としています。
現物不動産の所有と同じ扱いになるため、相続対策のメリットがあります。

組合員から業務執行の委任を受ける者で、サンフロンティア不動産を指します。業務の内容は、任意組合毎に異なりますが、大枠では本組合で運営する不動産の管理、運営、修繕、収益分配、売却などです。

任意組合の不動産は、業務執行組合員の財産とは分別管理されておりますので、組合員の財産は守られます。また、その任意組合の業務執行組合員業務に関しては、他の不動産特定共同事業者に引き継がれます。

• 契約期間の満了
• 対象不動産の売却等の完了
• 本事業の継続の不能（脱退の多発など）
• 本組合員の全員一致による解散の合意
• 出資額僅少により事業継続が困難な場合

一括売却の時期は、組合にとって最も有益となる時期を理事長が判断して、売却します。任意組合の契約期間は決まっておりますが、その期間満了時でも大きな経済変動などで売却すべきでないと判断される場合は、期限延長します。

株式やJ-REITは相続時は市場価格で評価し、本商品は不動産と同様に土地は路線価、建物は固定資産税評価額で評価します。

元本保証はされておりません。対象不動産の市場による価格変動やテナント稼働率により、投資家の元本、又は収入は変動し、状況により元本が欠損する可能性もあります。

各計算期間末の属する月の2ヶ月後、応答月の最終営業日までの間で、業務執行組合員の裁量により指定する日に支払われます。

分配金は保証されておりません。各決算期の対象不動産の賃貸運営（稼働状況、費用の変動等）に基づき、投資家に分配される金銭は変動します。

個人の与信により出来ますが、任意組合の財産に抵当権を設定することはできません。

可能です。本組合で所有する共有持分は、不動産を所有するのと税務上は変わりませんので、時価に比べ、相続税評価額は低くなります。そのため、自社株評価の引き下げ効果が想定されます。

追加出資の義務は負いません。ただ、脱退組合員が発生した場合には追加出資可能です。また、他の組合員からの譲渡の際に追加購入もできます。

可能です。相続人が、遺産分割協議書等の業務執行組合員が指定する書類を提出した上で、業務執行組合員の書面による承諾を得ることにより、地位を承継することができます。登記名義人は業務執行組合員たるサンフロンティア不動産に変わりありませんので登記手続きは不要です。修繕積立金等は、被相続人の対象不動産の共有持分を相続する際に、共有持分割合に応じて相続人へ承継されます。

可能です。業務執行組合員による事前書面又は電磁的方法による承諾を取得します。贈与者もしくは受贈者が贈与契約書などを提示し、業務執行組合員の書面による承諾を得ることにより地位を承継できます。登記名義人はサンフロンティア不動産に変わりありませんので登記手続きは不要です。修繕積立金等は、相続と同様、贈与者の出資持分を受贈する際の共有持分割合に応じて受贈者へ承継されます。

原則として解約できません。やむを得ない事由が存在する場合は、業務執行組合員に対して書面又は電磁的方法で通知することにより脱退することができます。やむを得ない事由とは、①相続、②成年後見、③破産、等の場合に限定されます。また、解約に当たり組合を脱退する場合には、組合員の地位を譲り受けてくれる新たな組合員を見つけることが必要になります。

業務執行組合員の事前の書面又は電磁的方法による承諾を取得します。価格は相対になりますので、売主、買主が双方合意した金額になります。また、業務執行組合員に対し、当該譲渡の代理又は媒介に係る契約を申し込むことができます。一定期間経過後、買主が見つからない場合、組合員の要望により業務執行組合員が買い取ることもできます。

可能です。業務執行組合員たるサンフロンティア不動産の書面又は電磁的方法による事前同意が必要になります。

対象不動産の変更は行いません。

必要です。この商品の利益は不動産所得に該当します。業務執行組合員より、年１回（毎年2月15日を予定）、財務管理報告書が送付されます。この報告書を基に、確定申告をします。

不動産所得の損失は給与所得等の他の所得と損益通算ができますが、平成17年度税制改正により、平成18年以降の各年分の不動産所得の計算上、組合事業から生じた不動産所得の損失の金額については、無かったものとみなされ、他の所得との損益通算が出来なくなりました。初年度は、不動産取得時及び組合への出資時に必要経費が多くなるため、本組合事業で損失が生じる可能性があります。

• 分配金→不動産所得（個人で任意組合の場合）
• 持分譲渡及び償還→譲渡所得
• 相続時→土地、建物の相続税評価
• 建物の減価償却費→経費算入

• 不動産登記上は、業務執行組合員である、サンフロンティア不動産の名義になります。
• お客様のご氏名ご住所は、任意組合員名簿に記載されます。

対象不動産へ出資されるときに事務手数料はかかりません。任意組合発足後に下記の期中報酬がかかります（消費税別途）。この理事長報酬については、任意組合契約の中で取り決めます。